Financiación inmobiliaria
Financiación para promotores inmobiliarios
Ayudamos a promotores con proyectos viables que necesitan más flexibilidad, rapidez o una estructura distinta a la que ofrece la banca. Analizamos primero el activo, el promotor y la salida; después buscamos la combinación de capital adecuada.
Respuesta rápida
Una promoción es financiable cuando el dinero solicitado cubre usos verificables, el promotor aporta capital suficiente para absorber desviaciones y existe una salida capaz de repagar la deuda con margen. La primera cifra que conviene calcular no es el porcentaje financiable, sino el máximo déficit acumulado de caja del proyecto. Después se decide qué parte puede cubrir deuda senior, qué parte requiere capital y cuándo debe entrar cada fuente.
Antes de decidir
Las preguntas que cambian la respuesta
¿Cuánto efectivo neto necesita el proyecto en el peor mes?
¿Qué hito permite pasar a una financiación más barata o repagar?
¿Qué gastos y retrasos no cubre la oferta recibida?
¿Cuánto capital adicional puede aportar el promotor si el plan se desvía?
Cuándo puede encajar
La financiación alternativa resulta especialmente útil cuando existe un desfase entre el calendario del proyecto y los requisitos de la banca.
- Compra de suelo o activo antes de obtener licencia
- Construcción con preventas insuficientes para el banco
- Reposicionamiento, cambio de uso o rehabilitación
- Necesidad de completar la aportación de capital
- Refinanciación antes de venta o estabilización
Qué estudiamos
Revisamos el coste total, valor actual y terminado, permisos, ventas, experiencia del promotor, capital invertido, calendario y vías de repago. No enviamos el proyecto al mercado hasta entender qué estructura puede defenderse ante un comité de crédito.
Cómo trabajamos
Preparamos la operación, seleccionamos financiadores adecuados, coordinamos preguntas y ofertas y negociamos hasta la firma. El objetivo es comparar propuestas sobre una base homogénea y evitar procesos que consuman tiempo sin una posibilidad real de cierre.
La primera prueba: fuentes y usos
Antes de hablar de apalancamiento, hay que reconstruir cuánto dinero necesita realmente el proyecto y cuándo. En los usos incluimos compra o valor del suelo, impuestos, obra, honorarios, licencias, comercialización, financiación, IVA y contingencia. En las fuentes distinguimos capital ya desembolsado, aportaciones futuras, deuda, cobros de compradores y cualquier subvención o ingreso disponible.
- Coste total hasta la entrega o estabilización
- Fondos necesarios en el momento de máxima necesidad
- Gastos que el financiador no admite
- Colchón para retrasos y sobrecostes
LTV y LTC no cuentan la misma historia
El LTV compara la deuda con el valor del activo; el LTC, con el coste total. Debe aclararse si el valor es actual o terminado, si la deuda incluye intereses capitalizados y si el coste incorpora todos los gastos. Dos ofertas con el mismo porcentaje pueden aportar importes y riesgos muy diferentes.
Expediente inicial que permite decidir
Una primera valoración sólida no requiere un data room perfecto, pero sí cifras coherentes. El resumen ejecutivo debe coincidir con el modelo y con la documentación disponible.
- Nota simple, estructura societaria y situación urbanística
- Presupuesto por partidas y calendario de obra
- Ventas, reservas o comparables de mercado
- Capital invertido y origen de las aportaciones
- Deuda existente, garantías y fecha de vencimiento
- Plan de salida con un escenario alternativo
Cómo comparar ofertas de verdad
Normalizamos importe neto, calendario de disposiciones, intereses, comisiones, garantías, amortización, extensiones y condiciones previas. También calculamos cuánto capital tendrá que adelantar el promotor y qué ocurre si la obra o las ventas se retrasan. Esa comparación evita elegir una oferta barata en apariencia pero insuficiente en caja.
Comparar antes de decidir
Qué estructura suele corresponder a cada bloqueo
La fase del proyecto orienta la solución, pero el valor, el calendario y la salida determinan el encaje final.
| Situación | Estructura a estudiar | Prueba decisiva |
|---|---|---|
| Compra antes de licencia | Puente de suelo o compra condicionada | Certidumbre urbanística y plazo hasta el siguiente hito |
| Licencia sin preventas bancarias | Préstamo promotor alternativo | Demanda, margen, capital y capacidad de terminar |
| Déficit entre senior y capital | Capital preferente | Coste total y beneficio que conserva el promotor |
| Deuda próxima a vencer | Refinanciación o bridge | Importe de cancelación y salida dentro del nuevo plazo |
| Obra avanzada con sobrecoste | Tramo de terminación o recapitalización | Coste a terminación certificado y ventas netas |
| Activo terminado pendiente de venta | Bridge sobre inventario | Liquidez, precio de salida y amortización por unidad |
Proceso
De la primera llamada a la firma
Un proceso ordenado evita pedir ofertas sobre cifras que después cambian.
- PASO 01
Diagnóstico
Se identifica el bloqueo, el uso exacto de fondos, las fechas críticas y las alternativas si la solución principal falla.
Resultado: Mapa de necesidad, riesgos y salida
- PASO 02
Reconstrucción financiera
Se concilian presupuesto, pagos realizados, deuda, ventas y calendario para calcular el déficit máximo de caja.
Resultado: Fuentes y usos mensuales
- PASO 03
Diseño
Se decide prioridad, importe, disposiciones, garantías, amortización y margen de plazo que soporta el proyecto.
Resultado: Estructura financiable
- PASO 04
Mercado selectivo
La operación se presenta solo a financiadores con mandato compatible y sobre una misma base de información.
Resultado: Ofertas comparables
- PASO 05
Due diligence y documentos
Se coordinan valoración, técnica, legal, fiscal, KYC y condiciones previas con responsables y fechas.
Resultado: Ruta de cierre
- PASO 06
Firma y disposiciones
Se comprueba que la mecánica firmada aporta el efectivo previsto y que cada condición puede cumplirse a tiempo.
Resultado: Cierre y control posterior
Ejemplo ilustrativo · no es una oferta
Ejemplo: por qué 12 millones aprobados pueden no ser 12 millones útiles
Ejemplo ilustrativo para una promoción con deuda existente. Las cifras no representan una oferta de mercado.
Principal aprobado
12,0 M€
Límite nominal de la financiación.
Cancelación de deuda
−4,6 M€
Principal, intereses y costes de cancelación a la fecha de firma.
Intereses y comisiones reservados
−1,1 M€
Importes financiados pero no disponibles para obra.
Costes de cierre y asesores
−0,3 M€
Tasación, due diligence, notaría, registro y documentación.
Efectivo para el proyecto
6,0 M€
Importe antes de comprobar cuándo puede disponerse.
La comparación correcta parte de los 6,0 M€ útiles, del calendario de disposición y del capital que debe adelantarse; no de los 12,0 M€ del titular de la oferta.
Herramienta de trabajo
Expediente para obtener una respuesta útil
Con estos documentos puede hacerse un diagnóstico inicial sin esperar a que el data room esté terminado.
Activo y permisos
- Nota simple y referencia catastral
- Situación urbanística y licencia
- Proyecto, superficies y cuadro de unidades
- Tasación disponible y comparables relevantes
Economía
- Presupuesto total y pagado por partidas
- Calendario mensual de obra y pagos
- Ventas, reservas, cobros y condiciones de devolución
- Modelo con caso base y sensibilidad
Promotor y estructura
- Organigrama de sociedades y propietarios
- Experiencia del equipo y promociones comparables
- Capital aportado con justificantes
- Deuda, garantías, litigios y operaciones vinculadas
Antes de firmar
Señales de alerta
No implican por sí solas que la operación sea inviable. Indican dónde hace falta conciliar información, añadir margen o cambiar la estructura.
- 01
El importe solicitado se calcula como un porcentaje del valor, sin fuentes y usos.
- 02
La licencia, la obra o la venta se prevén justo antes del vencimiento, sin margen.
- 03
El presupuesto omite IVA, financiación, contingencia o costes ya comprometidos.
- 04
Las cifras cambian entre presentación, tasación, contrato de obra y modelo.
- 05
La salida depende de una refinanciación que todavía no cumpliría sus propios requisitos.
- 06
No está claro quién aporta un sobrecoste ni cuánto capital adicional tiene disponible.
Método y fuentes
Contenido elaborado a partir del proceso de análisis de Jubarta y contrastado con criterios públicos sobre préstamo promotor y originación de crédito. Los ratios y condiciones dependen de cada operación y financiador.
Fuente pública
Banco de España · Préstamo a promotor
Funcionamiento de las disposiciones sucesivas, certificaciones de obra y periodo de carencia.
Fuente pública
EBA · Loan origination and monitoring
Criterios europeos sobre viabilidad, contingencias, ventas previstas, calendario y seguimiento de financiación inmobiliaria.
Aplicarlo a tu operación
Una primera respuesta útil empieza por cifras y fechas concretas.
Comparte ubicación, fase, coste, deuda, capital aportado, importe necesario y salida prevista. Revisaremos el encaje antes de abrir un proceso.
Preguntas frecuentes
Respuestas claras antes de empezar
¿Qué importe mínimo estudia Jubarta?
Trabajamos necesidades de financiación desde 3 millones de euros. El encaje final depende del activo, la jurisdicción, la fase y el promotor.
¿La financiación alternativa sustituye siempre al banco?
No. Puede sustituirlo temporalmente, complementarlo o cubrir una fase que la banca todavía no financia. La salida puede ser una venta, una refinanciación bancaria o la estabilización del activo.
¿Qué documentación se necesita para una primera valoración?
Una descripción del proyecto, presupuesto, calendario, situación urbanística, estructura societaria, capital invertido y una estimación de ingresos o valor de salida suelen ser suficientes para valorar el encaje inicial.
¿Se presenta la operación a todos los fondos?
No. Una distribución selectiva protege la confidencialidad y concentra el proceso en financiadores cuyo mandato encaja con el activo, el importe, la fase y el calendario.
¿Cuándo está una operación lista para salir al mercado?
Cuando fuentes y usos cuadran, los riesgos principales están identificados, la documentación respalda las cifras y existe una salida explicable bajo un escenario razonablemente adverso.
¿Qué información necesita Jubarta para decir que una operación no encaja?
El uso de fondos, fase, ubicación, coste total, valor, deuda vigente, capital aportado y salida permiten detectar pronto los bloqueos principales. Una respuesta negativa temprana evita abrir un proceso sin recorrido.
¿Qué diferencia hay entre principal aprobado y efectivo disponible?
Del principal pueden descontarse cancelaciones, intereses retenidos, comisiones, impuestos y costes. Además, una parte puede quedar sujeta a hitos futuros. El efectivo disponible es el que realmente puede pagar los usos del proyecto en cada fecha.
¿Conviene pedir el máximo de deuda posible?
No siempre. Más deuda puede elevar intereses, garantías, capital necesario al vencimiento y riesgo de incumplir. El importe adecuado cubre la necesidad con margen y mantiene una salida resistente.
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