Construcción
Préstamo promotor alternativo
Un préstamo promotor alternativo puede financiar la construcción mediante disposiciones ligadas al avance de obra. Ofrece más flexibilidad que la banca, aunque exige una estructura de garantías, control y salida coherente con el riesgo.
Respuesta rápida
Un préstamo promotor alternativo puede iniciar o completar una obra cuando el banco aún no entra, pero la flexibilidad no elimina el control. El financiador debe comprobar que deuda y capital bastan para terminar, que cada disposición corresponde a avance verificable y que ventas o refinanciación cancelarán el saldo. El punto crítico para el promotor es entender cuánto capital debe adelantar antes de cada disposición.
Antes de decidir
Las preguntas que cambian la respuesta
¿Se exige invertir primero todo el capital o se aporta en paralelo?
¿Quién certifica y cuánto tarda cada disposición?
¿Cómo se cura un déficit de coste a terminación?
¿Qué importe debe amortizarse con cada venta?
Cómo se dispone
La deuda suele liberarse por certificaciones de obra verificadas por un supervisor independiente. El modelo debe reflejar IVA, honorarios, contingencia, intereses, comisiones y cualquier desfase entre obra y cobros de compradores.
Qué valora el financiador
Además del activo, se analiza la experiencia del equipo, el capital ya invertido, la licencia, el contrato de construcción, las preventas, el margen sobre costes y la capacidad de terminar si las ventas se retrasan.
Salida y refinanciación
La devolución suele proceder de ventas o de una refinanciación más barata una vez reducidos los riesgos. Esa salida debe probarse con sensibilidades de precio, calendario y costes.
El presupuesto que mira el financiador
El presupuesto financiable no se limita al contrato de obra. Incluye costes ya pagados, importes pendientes, técnicos, licencias, seguros, comercialización, impuestos, financiación y contingencia. Además se contrasta con el coste de terminar certificado por el supervisor.
Cómo funciona cada disposición
En cada disposición se revisan avance físico, facturas, pagos, desviaciones y presupuesto pendiente. El financiador puede exigir que el promotor cubra primero su aportación o mantenga una proporción entre deuda y capital. Conocer esa mecánica permite prever el pico de tesorería y evitar paradas de obra.
Ventas, cobros y precios de liberación
Las preventas ayudan, pero también importa cuánto se ha cobrado, qué garantías protegen al comprador y qué importe de cada escritura se destina a amortizar. Los precios de liberación deben permitir cancelar la deuda sin bloquear las últimas unidades ni dejar el préstamo sin cobertura.
Tres tensiones que debe soportar el modelo
Comprobamos por separado y de forma combinada un retraso de obra, un aumento del coste pendiente y una reducción del precio o ritmo de ventas. El objetivo es saber cuánto capital adicional haría falta y si la deuda puede repagarse sin depender del caso más favorable.
Comparar antes de decidir
Cláusulas que cambian la caja aunque el importe sea igual
Estas condiciones suelen tener más impacto práctico que una pequeña diferencia en el tipo.
| Cláusula | Pregunta concreta | Efecto para el promotor |
|---|---|---|
| Aportación inicial | ¿Capital primero o aportación proporcional? | Cambia el pico de capital adelantado |
| Disposición | ¿Sobre coste pagado, certificado o ambos? | Afecta plazo y tesorería de contratistas |
| Contingencia | ¿Quién controla su uso? | Puede requerir aprobación para cubrir desviaciones |
| Cost to complete | ¿Cómo se calcula y actualiza? | Un déficit puede suspender disposiciones |
| Ventas | ¿Qué precio de liberación se aplica? | Determina la caja que queda tras escriturar |
| Intereses | ¿Se pagan o se capitalizan? | Modifica caja mensual y deuda al vencimiento |
Proceso
Ciclo de una disposición de obra
El calendario debe conocerse antes de firmar para que la financiación acompañe los pagos reales.
- PASO 01
Cierre de periodo
Dirección facultativa y contratista miden el avance y preparan certificación y facturas.
Resultado: Coste ejecutado del periodo
- PASO 02
Solicitud
El promotor aporta certificación, facturas, pagos, ventas y actualización del presupuesto.
Resultado: Paquete completo de disposición
- PASO 03
Revisión independiente
El monitor contrasta avance físico, desviaciones y coste pendiente.
Resultado: Informe de seguimiento
- PASO 04
Prueba financiera
Se verifica aportación, ausencia de incumplimientos y fondos suficientes para terminar.
Resultado: Condiciones cumplidas o déficit identificado
- PASO 05
Pago
La deuda llega a la cuenta del proyecto o se paga directamente conforme a los documentos.
Resultado: Disposición aplicada a usos autorizados
Ejemplo ilustrativo · no es una oferta
Ejemplo: el desfase entre certificación y cobro
Supuesto ilustrativo de un mes de obra.
Certificación y facturas
800.000 €
Coste ejecutado que debe pagarse al contratista.
Parte financiable
600.000 €
Según proporción pactada y partidas admitidas.
Aportación del promotor
200.000 €
Debe estar acreditada conforme a la mecánica pactada.
Plazo de revisión
10 días
Durante ese periodo puede vencer el pago al contratista.
Colchón operativo
A definir
Liquidez necesaria para que el proceso no detenga la obra.
El modelo debe incluir el tiempo entre pago, certificación y disposición. Si solo refleja el coste mensual, puede infravalorar el capital circulante necesario.
Herramienta de trabajo
Documentos de construcción y control
La calidad de esta información determina la seguridad y rapidez de las disposiciones.
Antes de firmar
- Licencia y proyecto vigente
- Contrato de obra y anexos
- Presupuesto de control por partidas
- Planning y curva mensual de certificaciones
Cada mes
- Certificación y facturas
- Pagos y retenciones
- Cambios aprobados y reclamaciones
- Informe técnico, fotos y coste a terminación
Ventas y salida
- Contratos, reservas y cantidades cobradas
- Avales o seguro de anticipos
- Precios de liberación por unidad
- Calendario de escrituras y amortización
Antes de firmar
Señales de alerta
No implican por sí solas que la operación sea inviable. Indican dónde hace falta conciliar información, añadir margen o cambiar la estructura.
- 01
El contrato de obra no coincide con el presupuesto financiado.
- 02
No existe contingencia libre para partidas no contratadas.
- 03
La primera disposición llega después de pagos que el promotor no puede adelantar.
- 04
El supervisor informa con más retraso que el plazo de pago a contratistas.
- 05
Las ventas liberan unidades sin amortizar suficiente deuda.
- 06
El vencimiento apenas supera la fecha base de entrega.
Método y fuentes
El Banco de España describe el régimen habitual de disposiciones sucesivas contra certificaciones. Las condiciones concretas, el control técnico y la aportación de capital se pactan en cada financiación.
Fuente pública
Banco de España · Préstamo a promotor
Funcionamiento de las disposiciones sucesivas, certificaciones de obra y periodo de carencia.
Fuente pública
EBA · Loan origination and monitoring
Criterios europeos sobre viabilidad, contingencias, ventas previstas, calendario y seguimiento de financiación inmobiliaria.
Fuente pública
BOE · Ley de Ordenación de la Edificación
Texto consolidado sobre garantías y cuenta especial para cantidades anticipadas en promociones de vivienda.
Aplicarlo a tu operación
Una primera respuesta útil empieza por cifras y fechas concretas.
Comparte ubicación, fase, coste, deuda, capital aportado, importe necesario y salida prevista. Revisaremos el encaje antes de abrir un proceso.
Preguntas frecuentes
Respuestas claras antes de empezar
¿Se necesita licencia de obra?
La mayoría de financiadores exige licencia para disponer de la parte de construcción, aunque puede estructurarse una fase previa para adquisición o gastos hasta obtenerla.
¿Se exige un nivel mínimo de preventas?
Depende del financiador y del mercado. La alternativa puede aceptar menos preventas que un banco, pero compensará ese riesgo con menor apalancamiento, más garantías o mayor coste.
¿Quién controla las disposiciones?
Habitualmente un supervisor independiente certifica avance, presupuesto pendiente y ausencia de desviaciones antes de cada disposición.
¿Qué significa coste de terminación?
Es el dinero que todavía hace falta para acabar, legalizar y entregar el proyecto, incluyendo partidas contratadas y no contratadas, honorarios, contingencia y costes financieros pendientes.
¿Qué pasa si la obra se desvía?
Se actualiza el coste pendiente y se determina quién aporta el déficit. Los documentos suelen impedir nuevas disposiciones hasta que exista financiación suficiente para terminar.
¿Qué significa aportar el capital primero (equity first)?
Es la obligación de invertir una parte o la totalidad del capital del promotor antes de disponer deuda. Reduce riesgo del financiador, pero aumenta el capital adelantado por el promotor.
¿Qué es pari passu en las disposiciones?
Significa que deuda y capital se aportan en una proporción pactada a medida que se incurre en costes. Debe precisarse qué partidas cuentan y cómo se acredita cada aportación.
¿Cuánto tarda una disposición?
Depende de la documentación, el monitor y el contrato. Conviene convertir el plazo previsto en una necesidad de tesorería y fijar un calendario operativo antes de la primera certificación.
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