Estructura de capital
Diferencia entre deuda senior y capital preferente
Ambas fuentes pueden financiar el mismo proyecto, pero asumen riesgos distintos y cobran en un orden diferente. Entender esa prioridad evita comparar ofertas únicamente por su tipo nominal.
Respuesta rápida
La deuda senior tiene prioridad de cobro, garantías y un retorno contractual; el capital preferente queda detrás de la senior y cobra antes que el capital ordinario según una cascada. Para el promotor, la comparación correcta mide efectivo neto, aportación que evita, coste por fechas, beneficio cedido, garantías y control. Una fuente más cara puede crear valor si permite ejecutar un proyecto sólido sin concentrar todo el capital propio.
Antes de decidir
Las preguntas que cambian la respuesta
¿Qué fuente absorbe primero una pérdida?
¿Qué caja hay que pagar antes de vender?
¿Quién controla presupuesto, ventas y nueva deuda?
¿Qué beneficio conserva el promotor en tres escenarios?
Prioridad y garantías
La deuda senior suele cobrar primero y contar con garantías sobre activo y sociedades. El capital preferente queda detrás de la deuda y delante del capital ordinario en la distribución económica.
Coste y flexibilidad
El capital preferente suele ser más caro porque asume mayor riesgo, pero puede ofrecer más flexibilidad sobre disposiciones, amortización y aportación del promotor.
Control y decisiones
Los documentos regulan información, presupuestos, desviaciones, nuevas deudas, ventas y remedios. El coste económico debe leerse junto con esos derechos.
Comparación económica completa
En deuda se suman interés, comisiones, costes de cobertura y posibles mínimos. En capital preferente se modelizan retorno, múltiplo, participación y cascada. Ambos deben calcularse sobre el calendario real y no únicamente sobre una tasa anual anunciada.
Qué ocurre si el plan no se cumple
La deuda senior suele contar con garantías y remedios de ejecución. El capital preferente puede obtener control reforzado, derecho a sustituir al gestor o prioridad sobre distribuciones. La frontera entre ambos depende de los documentos, por lo que la etiqueta comercial no basta.
Tres preguntas para elegir
La decisión debe analizar simultáneamente proyecto, promotor y salida.
- ¿El margen soporta el coste en un escenario adverso?
- ¿Cuánto capital y liquidez conserva el promotor?
- ¿Qué control cede y durante cuánto tiempo?
Comparar antes de decidir
Comparación completa
La forma jurídica puede variar; se comparan aquí las características económicas habituales.
| Dimensión | Deuda senior | Capital preferente |
|---|---|---|
| Prioridad | Primera sobre garantías y caja pactada | Después de la deuda senior; antes del capital ordinario |
| Remuneración | Interés y comisiones | Preferencia, múltiplo y/o participación |
| Pago durante proyecto | Puede ser corriente o capitalizado | Suele depender de distribuciones y salida |
| Garantías | Hipoteca, prenda y garantías acordadas | Derechos societarios y posible garantía subordinada |
| Control | Covenants y remedios de acreedor | Decisiones reservadas y remedios de inversor |
| Pérdida | Protegida por capital subordinado | Absorbe pérdida antes que la senior |
| Impacto promotor | Conserva excedente tras servicio | Comparte prioridad o parte del excedente |
Proceso
Método para comparar dos ofertas
Las ofertas se introducen en el mismo modelo y con la misma fecha de salida.
- PASO 01
Normalizar importe
Se obtiene efectivo neto después de reservas, costes y cancelaciones.
Resultado: Fondos útiles comparables
- PASO 02
Reproducir calendario
Se aplican fechas de aportación, disposición, pago y salida.
Resultado: Coste temporal real
- PASO 03
Modelizar prioridades
Se construye servicio de deuda o cascada en el orden documental.
Resultado: Distribución por parte
- PASO 04
Probar escenarios
Se reduce beneficio, se retrasa salida y se añade sobrecoste.
Resultado: Rango de resultado del promotor
- PASO 05
Valorar control
Se revisan garantías, vetos, cures, sustitución y salida forzosa.
Resultado: Riesgo no incluido en la tasa
Ejemplo ilustrativo · no es una oferta
Ejemplo: misma necesidad, distinto resultado
Supuesto ilustrativo de 2 M€ adicionales para completar una estructura.
Opción senior adicional
2,0 M€
Menor coste, pero exige más amortización y garantías antes de vender.
Opción preferente
2,0 M€
Mayor coste económico, con pago principalmente en la salida.
Escenario de retraso
+6 meses
Aumenta deuda capitalizada y retorno preferente de forma distinta.
Escenario de menor beneficio
−20%
Reduce el excedente y cambia el coste de la participación.
Decisión
Depende
Se elige por caja, cobertura, control y resultado, no por una tasa aislada.
Si el proyecto no puede pagar servicio corriente o soportar más deuda garantizada, el preferente puede encajar mejor. Si existe cobertura y caja, la senior suele ser económicamente más sencilla.
Herramienta de trabajo
Preguntas para el financiador o inversor
Las respuestas deben quedar reflejadas en la oferta inicial y la documentación definitiva.
Dinero
- ¿Cuánto efectivo neto se aporta?
- ¿Qué se remunera y desde cuándo?
- ¿Hay mínimo o comisión de salida?
- ¿Cómo se trata una refinanciación parcial?
Control
- ¿Qué decisiones requieren consentimiento?
- ¿Qué desviación de presupuesto se permite?
- ¿Qué plazo existe para curar?
- ¿Cuándo puede sustituirse al gestor?
Salida
- ¿Quién puede forzar una venta?
- ¿Cómo se valora una recompra?
- ¿Qué ocurre al vencimiento?
- ¿Qué pagos tienen prioridad?
Antes de firmar
Señales de alerta
No implican por sí solas que la operación sea inviable. Indican dónde hace falta conciliar información, añadir margen o cambiar la estructura.
- 01
Elegir por el porcentaje nominal más bajo.
- 02
No modelizar el interés capitalizado hasta una fecha adversa.
- 03
Confundir retorno preferente con coste máximo.
- 04
Aceptar una cascada que el modelo financiero no reproduce.
- 05
No revisar el acuerdo entre acreedores.
- 06
Derechos de control más amplios que la protección económica necesaria.
Método y fuentes
La tabla describe posiciones económicas frecuentes, no una clasificación jurídica universal. Cada operación requiere revisar contratos, fiscalidad y acuerdo entre acreedores.
Fuente pública
EBA · Loan origination and monitoring
Criterios europeos sobre viabilidad, contingencias, ventas previstas, calendario y seguimiento de financiación inmobiliaria.
Fuente pública
RICS · Land agreements for development purposes
Métodos comparable y residual para suelo y sensibilidad del resultado a ventas y costes.
Fuente pública
Garrigues · Estructura de capital inmobiliaria
Descripción de sociedades de proyecto, acuerdos de gobierno y mecanismos de reparto en cascada en inversiones inmobiliarias.
Aplicarlo a tu operación
Una primera respuesta útil empieza por cifras y fechas concretas.
Comparte ubicación, fase, coste, deuda, capital aportado, importe necesario y salida prevista. Revisaremos el encaje antes de abrir un proceso.
Preguntas frecuentes
Respuestas claras antes de empezar
¿Pueden combinarse?
Sí. Una estructura frecuente combina deuda senior, capital preferente y capital ordinario, siempre que el proyecto soporte el coste conjunto.
¿Qué fuente conviene más?
Depende del margen, el calendario, la aportación disponible y el valor de conservar participación y control. No existe una respuesta universal.
¿Qué significa que el capital preferente está subordinado?
Que cobra después de la deuda senior conforme a la cascada y al acuerdo entre acreedores. Esa menor prioridad explica parte de su mayor remuneración.
¿Por qué suele costar más que la deuda?
Porque asume una posición de mayor riesgo, queda detrás de la deuda y puede depender más del beneficio del proyecto. A cambio puede completar una estructura que la deuda senior no cubre.
¿Qué es el acuerdo entre acreedores?
Regula prioridad, pagos, garantías, bloqueos y actuaciones entre la deuda senior y la financiación subordinada o preferente. Puede limitar pagos incluso si la sociedad dispone de caja.
¿La deuda senior siempre es más barata?
Suele tener menor retorno por su prioridad y garantías, pero deben sumarse comisiones, coberturas, reservas, amortización mínima y efecto sobre la caja.
¿El capital preferente diluye al promotor?
Puede no diluir el porcentaje societario, pero sí reducir el beneficio económico mediante la prioridad y la participación. Por eso debe compararse el resultado en euros.
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