Guía para promotores
¿Cuánto capital propio necesita una promoción inmobiliaria?
La aportación no es simplemente el coste menos el préstamo. Hay que considerar cuándo entra cada fuente, qué gastos no financia el prestamista y cuánto margen de seguridad exige el proyecto.
Respuesta rápida
El capital propio necesario es el mayor saldo acumulado que el promotor debe financiar después de aplicar, en cada mes, las disposiciones de deuda y los ingresos realmente utilizables. No se calcula solo restando préstamo a coste total. Hay que incorporar aportación inicial o proporcional, partidas no financiables, IVA, retraso entre certificación y cobro, intereses, reservas y una contingencia para el escenario adverso.
Antes de decidir
Las preguntas que cambian la respuesta
¿Cuál es el pico de caja antes de cada disposición?
¿Qué costes no reconoce el financiador?
¿Qué aportación ya invertida será aceptada como capital?
¿Cuánto capital adicional exige un retraso o sobrecoste?
Empieza por los usos completos
Incluye suelo, impuestos, obra, técnicos, licencias, comercialización, financiación y contingencia. Omitir IVA, intereses o costes de cierre produce una cifra de capital engañosa.
Distingue importe comprometido y disponible
Un préstamo puede estar aprobado, pero sus disposiciones dependen de hitos. El promotor necesita cubrir los pagos que llegan antes de cada certificación o cobro de compradores.
Prueba escenarios
Modeliza retrasos, sobrecostes y menores ventas. El capital adecuado es el que permite continuar bajo un escenario razonablemente adverso, no solo el que equilibra el caso base.
Ejemplo: coste de 20 millones y deuda de 13
En un ejemplo simplificado, la diferencia aritmética es 7 millones. Sin embargo, si la deuda se dispone después de invertir capital, ciertos impuestos no son financiables y las ventas se cobran al final, el promotor puede necesitar adelantar más de 7 millones en algún momento. Después recuperará parte, pero debe disponer de liquidez durante el pico.
Capital exigido y capital acreditado
El financiador distingue entre la aportación comprometida y la ya invertida y verificable. Para acreditarla se concilian extractos, facturas, escrituras y contabilidad. El valor histórico del suelo o gastos sin justificante no siempre se reconoce por su importe nominal.
La cifra útil: máximo capital en riesgo
La métrica práctica es el saldo acumulado más alto que debe financiar el promotor antes de recibir disposiciones o ingresos. Se calcula por periodos e incluye un escenario adverso. Esa cifra permite reservar liquidez y decidir si hace falta deuda adicional o capital preferente.
Comparar antes de decidir
Qué puede contar como aportación y qué debe probarse
El tratamiento varía por financiador; esta tabla ayuda a identificar la evidencia necesaria.
| Partida | Puede reconocerse | Cómo se acredita |
|---|---|---|
| Precio pagado por el suelo | Sí, neto de deuda asociada | Escritura, pagos y contabilidad |
| Revalorización del suelo | A veces y con límites | Tasación aceptada y política del financiador |
| Proyecto, licencias y técnicos | Si son costes admisibles y pagados | Facturas, pagos y relación con el proyecto |
| Honorarios internos | Con frecuencia se limitan | Contrato, mercado y pago efectivo |
| Anticipos de compradores | Solo si son utilizables | Contratos, cuenta especial y garantías |
| Aportación futura | Como compromiso, no como pago realizado | Liquidez y obligación documental |
Proceso
Cómo calcular el capital en cinco pasos
El cálculo útil es mensual y permite ver cuándo se necesita la liquidez.
- PASO 01
Completar usos
Se incluyen adquisición, obra, técnicos, impuestos, financiación, ventas y contingencia.
Resultado: Coste total coherente
- PASO 02
Calendarizar
Cada pago y cobro se coloca en el mes probable, incluido IVA.
Resultado: Curva de caja
- PASO 03
Aplicar la deuda
Se reflejan límites, partidas admitidas, aportación inicial, disposiciones y reservas.
Resultado: Deuda realmente disponible
- PASO 04
Identificar el pico
Se calcula el mayor déficit acumulado que debe cubrir el promotor.
Resultado: Capital base necesario
- PASO 05
Estresar
Se añaden retraso, sobrecoste y menor venta para medir liquidez adicional.
Resultado: Capital prudente y plan B
Ejemplo ilustrativo · no es una oferta
Ejemplo mensual: coste 20 M€ y deuda 13 M€
La diferencia de 7 M€ no revela por sí sola el capital máximo en riesgo.
Diferencia coste-deuda
7,0 M€
Aportación económica antes de calendario.
Costes no financiables
+0,5 M€
Partidas que deben pagarse íntegramente con capital.
Desfase de disposiciones
+0,8 M€
Pagos adelantados hasta recibir certificación.
Contingencia prudente
+0,7 M€
Liquidez reservada, aunque quizá no se consuma.
Pico orientativo
9,0 M€
Máximo capital disponible necesario en este supuesto.
Parte del desfase puede recuperarse después, pero la tesorería debe existir cuando vencen los pagos. Por eso se distingue capital económico, capital desembolsado y línea de liquidez.
Herramienta de trabajo
Auditoría rápida del cálculo de capital
Si alguna respuesta es negativa, la cifra de capital puede estar incompleta.
Coste
- ¿Incluye impuestos e IVA por periodos?
- ¿Incluye intereses y comisiones?
- ¿Hay contingencia separada?
- ¿Está actualizado el coste a terminación?
Deuda
- ¿Se usa el principal neto de reservas?
- ¿Se aplican límites de deuda sobre valor y coste (LTV y LTC)?
- ¿Se respeta la mecánica de disposición?
- ¿Se reflejan precios de liberación?
Liquidez
- ¿Se calcula mes a mes?
- ¿Se contempla retraso de certificaciones?
- ¿Se prueba menor ritmo de venta?
- ¿Existe fuente acreditada para el déficit?
Antes de firmar
Señales de alerta
No implican por sí solas que la operación sea inviable. Indican dónde hace falta conciliar información, añadir margen o cambiar la estructura.
- 01
Capital calculado solo como coste menos préstamo.
- 02
Valor del suelo tratado íntegramente como efectivo disponible.
- 03
Anticipos de compradores usados sin considerar cuenta especial y garantías.
- 04
Contingencia incluida en el coste pero no en la liquidez.
- 05
Deuda aprobada tratada como disponible desde el día uno.
- 06
Sin escenario combinado de retraso, coste y venta.
Método y fuentes
La guía combina el calendario de caja usado en el análisis de crédito con criterios públicos de viabilidad. Las cantidades anticipadas para viviendas tienen requisitos legales específicos y no deben tratarse automáticamente como caja libre.
Fuente pública
EBA · Loan origination and monitoring
Criterios europeos sobre viabilidad, contingencias, ventas previstas, calendario y seguimiento de financiación inmobiliaria.
Fuente pública
Banco de España · Préstamo a promotor
Funcionamiento de las disposiciones sucesivas, certificaciones de obra y periodo de carencia.
Fuente pública
BOE · Ley de Ordenación de la Edificación
Texto consolidado sobre garantías y cuenta especial para cantidades anticipadas en promociones de vivienda.
Aplicarlo a tu operación
Una primera respuesta útil empieza por cifras y fechas concretas.
Comparte ubicación, fase, coste, deuda, capital aportado, importe necesario y salida prevista. Revisaremos el encaje antes de abrir un proceso.
Preguntas frecuentes
Respuestas claras antes de empezar
¿Las entregas de compradores reducen el capital propio?
Pueden reducirlo cuando son legalmente utilizables y están disponibles en el momento necesario. Deben modelizarse según su calendario y condiciones.
¿Puede el capital preferente sustituir parte de la aportación?
Puede completar la estructura, pero añade coste y derechos económicos. Debe compararse el resultado del promotor en varios escenarios.
¿El suelo aportado cuenta como capital propio?
Puede contar por el valor aceptado por el financiador, descontando deuda asociada. Ese valor puede diferir del precio pagado, el valor contable o la tasación terminada.
¿Qué es el capital residual?
Es la aportación ordinaria que queda detrás de toda la deuda y del capital preferente. Absorbe primero las pérdidas y recibe el excedente después de atender las prioridades pactadas.
¿Capital propio y liquidez son lo mismo?
No. El capital mide la aportación económica al proyecto; la liquidez es el efectivo disponible en cada momento. Un desfase recuperable puede exigir liquidez adicional sin aumentar el capital final.
¿Cómo afecta el IVA al capital necesario?
Puede generar un desfase entre pago y recuperación o compensación. Debe modelizarse por meses y según el tratamiento fiscal concreto, con asesoramiento especializado.
¿Qué pasa si el banco reconoce menos capital histórico?
Aumenta la aportación futura o reduce la deuda disponible. Conviene acordar antes del cierre qué costes se reconocen y con qué justificantes.
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